发展城市需要现金。土地价值捕获可以提供帮助
亚的斯亚贝巴的Lideta重建项目旨在使用从土地价值捕获产生的收入来支付经济实惠的住房和绿地。照片由elleni ashebir / wri

在印度,巴西和埃塞俄比亚等发展中国家的一些最快的城市是 资金紧张。这些城市经常努力为不断增长的人口提供基础设施和服务,导致广泛的不平等。取决于 70%的居民 在开发城市中,缺乏进入一个或多个核心服务,例如住房,水和卫生,能源或运输。

一个可以帮助城市产生公共收入以解决不平等的金融工具,促进包容性发展是土地价值捕获。

什么是土地价值捕获?

土地价值捕获是一个允许地方政府收取的融资工具 费用和税收 开发商和业主所有者并提高可以再投资于社区和城市服务的收入。这是一个简单的想法的技术术语’适用于各种类型的城市,它尤为重要和未充分利用 在发展中的城市。该工具在发达的城市中更常用,但如果他们能够有效地捕获土地价值,所发展的城市有很多东西有很多东西。

随着城市地区的增长和发展,土地的价格或价值一般上升 - 特别是当政府投资公共基础设施或实现分区变更和私人开发商的激励。土地价值俘虏允许当地政府利用这种越来越多的土地价值,在地点,通过政府投资使其具有吸引力和居住。该概念是城市的一种方式,以确保公共部门投资和干预措施产生的一些价值 - 私营部门可以从中受益,并重新投资 进入社区.

当管理良好时,土地价值捕获的好处可以促进包容性和公平的城市发展,通过支付更多的服务,如基本卫生和公共交通等服务,以及公园和绿地等设施。土地价值捕获确保政府行动产生更广泛的公共利益。

政府如何应用土地价值捕获?

城市使用的一个普通工具申请土地价值捕获是通过财产税,可以为地方政府提供稳定的收入。当物业价值增加时,政府可以捕捉其中一些额外的土地价值,并将其引导到利益社区的公共基础设施和服务。然而,在发展中的城市,挑战往往是 建立清晰的记录 谁拥有什么土地。

政府也可以利用 其他土地价值捕获工具, 如:

  • 建筑权利的收费:开发人员支付城市的费用以扩大其建筑物’S超出通常允许的足迹。
  • 提高贡献:开发商贡献了资金,以改善直接享受其物业网站的居民或租户的公共服务和基础设施。
  • 土地调整计划:土地所有者集体汇集了他们的土地,并为政府贡献了一部分财产,然后将其重新设计了基础设施,公共服务,公园等的地区的回报,土地所有者从邻里改进的财产价值增加增加。

随着发行公共收入,土地价值捕获可以减轻绅士化的一些有害影响。通常是一个城市发展和 土地价格上涨,低收入居民和小型或非正式的企业面临位移,因为生活成本和业务的成本变得无法实现。

利用土地价值捕获,政府可以重新分配高端发展所产生的一些收入,如昂贵的公寓和豪华购物中心,以支付支持该地区低收入居民的经济适用住房和社会服务。

在发展城市使用土地价值捕获的挑战是什么?

许多治理和机构 存在挑战 对于发展中国家的城市实施土地价值捕获。其中一些包括过时或不足的土地登记处,使其难以跟踪和税收所有权;缺乏投资土地价值捕获的政治意愿;监督土地价值捕获项目的薄弱机构能力;和非正式定居点等贫民窟的优势 - 居民一般不行’T有官方产权。

几十年来,更多发达的城市一直在使用土地价值捕获工具,但它们在利用公共良好良好收入的效力尚未得到广泛研究。在开发城市中,土地价值捕获并未被广泛实施也没有研究。

使用土地价值捕获的城市的一些例子是什么?

尽管如此,一些发展中的城市正在尝试土地价值捕获,并为其他人提供课程,以便寻求开始。 WRI.’s new 工作文件 看看这些早期采用者的三个例子 - SãoPaulo,亚的斯亚贝巴和海德拉巴 - 了解有什么和哈姆’努力实现从土地价值捕获项目的经济和公平结果。

这些城市代表了发展中国家的不同收入水平,城市化模式和治理结构,到目前为止,他们的经验可以告知各种各样的城市。本文还探讨了这些城市如何超越障碍,以有效实施土地价值捕获。

使用建筑物津贴(CEPACS)进行城市改进 圣保罗

在2000年代初,巴西圣保罗使用了额外的建筑潜力(CEPAC)证书,为公共住房等基础设施项目产生收入。开发商可以在股票市场购买CEPAC,而不是申请建立在特定领域的权利,而是可以在股票市场上购买CEPAC,为政府产生收入。

Águaespraiada城市运营项目,在一个由A主导的地区 托盘 (或非正式解决方案)和旁边的溪流旁边,是一个地方意味着接受由Cepacs销售资助的改进的住房和排水。这一重点是在低收入区域改善基础设施可能是公平土地价值捕获设计的模型。

圣保罗实现了筹集收入的经济目标。 Águaespraiada项目从2004年至2012年间的CEPAC提出了29亿美元(806亿美元)。强烈的政治意志是一个关键的成功因素。

然而,城市花费收入的方式可能更加公平。只有33%的BRL 29亿岁的服务就直接享有当地低收入家庭的服务。 59%已被引导至道路基础设施,从而享受高收入车主。在建设期间流离失所的许多低收入家庭没有得到足够的替代住房。

此外,该市未留出足够的土地,用于公共基础设施和服务,并且在项目完成后不得不以更高的价格购买后台。考虑到从一开始的这种风险对于避免不必要的成本是重要的,因为确保从土地价值夺取的收入占据了低收入居民的优先事项,以获得更广泛的公共利益。

重建亚的斯亚贝巴的中央莱德塔邻里

埃塞俄比亚政府控制了该国的土地职称,允许亚的斯亚贝巴等城市向个人和企业租赁土地,从而为基础设施项目提供公共收入。 2005年,Addis Ababa在Lideta的小型中央街区开始了重建项目,将新店带入新店,经济适用房和绿地。

Lideta项目的初始设计优先级和可持续性。讨论重建计划的会议对公众开放。该网站设计包括混合用途建筑,经济适用房,公共基础设施和绿地意味着改善邻里’s livability.

然而,该项目缺乏生成财政和股权福利。无效的支付收集租赁和不清层记录的收入困难。此外,在Lideta迎合了更高收入居民的建筑,许多原始居民已经流离失所。

可以从Lideta项目中汲取几课。更正式的,透明的财产记录可以帮助城市收集和跟踪收入,并确保公平的土地估值。建立当地能力和信任在亚的斯亚贝巴尤其重要,土地价值捕获比较新的,并且政府信任低。最后,为重新开发的地区的长期租赁和财产税提出的返回收入的规定可以确保脆弱的社区受益。

沿海德拉巴外圈道捕获土地价值

印度海德拉巴正在使用三个土地价值捕获机制来提高外环道路周围的发展,这条路围绕城市的道路,允许汽车绕过拥挤的市中心。首先,城市使用一个调用的机制“特殊发展收费”收取高达1.5倍的建筑权限的费用,从过境走廊沿着开发人员挖掘开发人员的需求。

第二,“发展延期收费,”由外环路沿着外环道的村庄管理,是在空置的土地所有者上征收的费用。这些收费旨在阻止土地所有者持有金融猜测的土地。

最后,地区发展计划(尚未实施)将包括土地调整计划,如土地调整计划,汇集和重新设计的土地多个地块的土地,为政府的土地所有者和收入。

Both 特殊发展收费 and development deferment charges have generated some revenue for Hyderabad. But accurate and transparent data is hard to come by, making it difficult to track how effective these land value capture mechanisms have been.

地区开发计划最适合以计划的方式增加土地价值,并在长远来看,为城市产生更多的收入,但他们需要更多的协调和政治意愿。

全土地价值捕获机制,整合土地发展规划 运输规划 and 融资 is key. But this isn’t happening.

到目前为止,沿着外环路交通走廊的发展集中在富裕的地区,许多较差的地区仍然没有基础设施和服务喜欢的管道水和污水。随着数据收集和地区开发计划的改进,海德拉巴站在土地价值捕获中获得更多收入 - 并帮助外环道路的社区得多。

城市如何使用土地价值捕获

我们三个案例研究表明,虽然仍然存在挑战,但如果成功实施土地价值征收,发展城市仍然可以从产生重大的公共收入中受益。了解当地政治,财务和治理环境对于成功至关重要 - 既是捕获土地价值,也是在利用所得收入的情况下,以确保城市的更多脆弱社区’由发展留下。

要了解有关发展中国家城市如何为成功的土地价值捕获奠定基础,请下载我们的工作文件, 在圣保罗,亚的斯亚贝巴和海德拉巴的城市土地价值捕获:不同的解释,股权影响和有利条件.

这个博客最初发表于WRI的见解。

玛丽亚哈特 是WRI Ross Countrent of可持续城市的研究和参与专家。

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